天水市人民政府辦公室
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)
天政辦發(fā)〔2020〕116號(hào)
各縣區(qū)人民政府，開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門，市屬及駐市有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，健全物業(yè)管理體制，提升物業(yè)管理水平，改善居民生活環(huán)境，促進(jìn)城市建設(shè)管理，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、指導(dǎo)思想、基本原則和工作目標(biāo)
（一）指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性，按照運(yùn)作市場(chǎng)化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，以改善環(huán)境、打造品質(zhì)社區(qū)為目標(biāo)，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確物業(yè)工作職能，健全物業(yè)管理機(jī)制，完善物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理水平，采取有效措施，及時(shí)化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾糾紛，全面提升城市物業(yè)行業(yè)規(guī)范化服務(wù)管理水平。
（二）基本原則
堅(jiān)持立足當(dāng)前與著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)相結(jié)合，強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；堅(jiān)持物業(yè)管理與城市網(wǎng)格化服務(wù)管理和社區(qū)建設(shè)相融合，促進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新；堅(jiān)持政府引導(dǎo)、社區(qū)（居民）自治、群眾參與，規(guī)范老舊住宅小區(qū)管理；堅(jiān)持行政監(jiān)管與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，創(chuàng)造公平公正、規(guī)范有序的行業(yè)氛圍。
（三）工作目標(biāo)
通過(guò)努力，全市物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平有明顯提升。
——物業(yè)管理工作體制進(jìn)一步完善。構(gòu)建具有本地特色的物業(yè)服務(wù)體制，形成服務(wù)規(guī)范、管理有序、和諧文明的工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、常態(tài)化，培育一批物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)。
——物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制進(jìn)一步健全。政府屬地責(zé)任得到落實(shí)，作用得到充分發(fā)揮，各職能部門及供水、供氣、供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履職到位，執(zhí)法職能延伸至住宅小區(qū)，及時(shí)有效處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件，遏制違法違規(guī)行為，消除安全隱患，維護(hù)物業(yè)管理秩序。
——業(yè)主參與程度進(jìn)一步提高。全市符合條件的住宅小區(qū)都應(yīng)成立規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主的主體意識(shí)、自我管理意識(shí)、物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和參與物業(yè)管理的主動(dòng)性明顯提高。
二、職責(zé)分工
堅(jiān)持“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、綜合協(xié)調(diào)”的原則，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，健全市級(jí)相關(guān)部門、縣區(qū)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理體系。完善物業(yè)主管部門行業(yè)監(jiān)管、屬地政府具體負(fù)責(zé)、社區(qū)居委會(huì)組織實(shí)施、職能部門齊抓共管的工作機(jī)制，有效發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，共同推進(jìn)全市物業(yè)管理工作。
（一）市直有關(guān)單位職責(zé)
市發(fā)改委：負(fù)責(zé)完善普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、住宅小區(qū)停車收費(fèi)、代收水電氣熱等相關(guān)價(jià)格政策；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的宣傳解釋工作;核定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理收費(fèi)備案制度；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督和管理；及時(shí)受理物業(yè)服務(wù)費(fèi)咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。
市財(cái)政局：會(huì)同市住建部門申請(qǐng)省級(jí)以上專項(xiàng)資金，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展激勵(lì)相關(guān)政策，保障市級(jí)物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)及相關(guān)資金。
市住建局（市城市管理執(zhí)法局）：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，研究制定全市行業(yè)管理規(guī)章制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)對(duì)全市維保期內(nèi)房屋質(zhì)量返修工作進(jìn)行督導(dǎo)，并對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，指導(dǎo)和監(jiān)督房屋建設(shè)單位積極開展維修維保及物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信體系的建立和管理；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣區(qū)綜合執(zhí)法局落實(shí)對(duì)小區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)、占用和毀壞綠地、占道經(jīng)營(yíng)和小區(qū)內(nèi)亂貼廣告等行為的查處；負(fù)責(zé)做好城市供暖、供水、供氣等方面的監(jiān)督管理工作，調(diào)處因供暖、供水、供氣等產(chǎn)生的物業(yè)糾紛；負(fù)責(zé)及時(shí)查處物業(yè)使用人亂搭亂建、侵占綠地、破壞房屋外立面等違規(guī)行為。
市公安局：指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共安全管理、安全防范和流動(dòng)人口、租賃房屋等治安管理，指導(dǎo)做好服務(wù)區(qū)域交通秩序管理，依法處置服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的交通事故、治安、刑事糾紛，查處打擊物業(yè)管理服務(wù)中的違法犯罪行為;負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違規(guī)燃放煙花爆竹、不文明養(yǎng)犬、流浪犬處理等突出問(wèn)題；加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)公章刻制的管理；縣區(qū)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全職責(zé)，查處堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違法行為。
市應(yīng)急管理局：督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)安全防范和管理，強(qiáng)化安全宣傳教育和安全常識(shí)學(xué)習(xí)，制定應(yīng)急預(yù)案，開展安全檢查，化解安全風(fēng)險(xiǎn)，依法查處違法違規(guī)行為。
市消防救援支隊(duì)：督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行消防管理職責(zé)，指導(dǎo)督促相關(guān)部門依法開展消防監(jiān)督檢查工作，依法受理、查處違反消防法律法規(guī)的行為；配合相關(guān)單位企業(yè)對(duì)個(gè)人違反消防法規(guī)行為予以處理。
市生態(tài)環(huán)境局：負(fù)責(zé)受理居民涉及環(huán)保問(wèn)題的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)及周邊的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)噪聲、污水、廢氣超標(biāo)和違規(guī)排放油煙等擾民行為。
市市場(chǎng)監(jiān)管局：負(fù)責(zé)依法依規(guī)辦理市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記工作，并對(duì)商住小區(qū)物業(yè)申報(bào)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行審核，不具備經(jīng)營(yíng)條件的行業(yè)不予辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；負(fù)責(zé)受理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的投訴，并依法進(jìn)行處理；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為依法查處；依法監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯、機(jī)械式停車設(shè)備的使用單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定責(zé)任義務(wù)，依法查處違法違規(guī)使用電梯、機(jī)械式停車設(shè)備的行為。
市自然資源局：負(fù)責(zé)審查物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃情況，在規(guī)劃方案中明確公共配套設(shè)施的位置、規(guī)模，為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃情況的界定提供技術(shù)支持；負(fù)責(zé)審定物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共配套服務(wù)用房的規(guī)劃情況、權(quán)屬歸屬及服務(wù)區(qū)域，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)明確公共配套設(shè)施的土地權(quán)屬；嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審查，對(duì)地下車位性質(zhì)和地上車位權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定。
市司法局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)各級(jí)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛人民調(diào)解組織的指導(dǎo)。
市民政局：負(fù)責(zé)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理規(guī)劃和社區(qū)協(xié)商范圍，指導(dǎo)街道辦事處加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)選舉工作的監(jiān)督和管理。
市衛(wèi)健委：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域衛(wèi)生服務(wù)站設(shè)置、監(jiān)管，指導(dǎo)健康教育，負(fù)責(zé)對(duì)二次供水進(jìn)行監(jiān)測(cè)、監(jiān)管。
市人社局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)用工情況，依法受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)爭(zhēng)議案件，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞資糾紛。
市人防辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督各縣區(qū)人防主管部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的人防工程管理；負(fù)責(zé)對(duì)破壞、違法使用人防工程等行為的查處。
市體育局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域全民健身運(yùn)動(dòng)開展，并對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域體育器材的維護(hù)管理工作進(jìn)行督促檢查。
市公共資源交易中心：負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入公共資源交易平臺(tái)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)工作。
市稅務(wù)局：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)稅收的征收和管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的社保費(fèi)征繳；負(fù)責(zé)宣傳指導(dǎo)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受稅收減免優(yōu)惠政策。
供水、供電、供氣、供暖、通信等相關(guān)企業(yè)：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)已移交相關(guān)設(shè)施的管理和維護(hù)，積極配合社區(qū)、物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的緊急維修、日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保障居民正常生活。
各相關(guān)部門要建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責(zé)范圍和聯(lián)系人姓名、服務(wù)熱線等信息，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。
（二）縣區(qū)政府職責(zé)
各縣區(qū)政府是全面落實(shí)轄區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)和管理，轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（項(xiàng)目）的日常監(jiān)管；負(fù)責(zé)建立物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為；負(fù)責(zé)設(shè)立或指定專門部門，統(tǒng)一調(diào)度、處理、督促落實(shí)各類物業(yè)管理問(wèn)題；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)管；負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處；組織開展新建項(xiàng)目的物業(yè)承接查驗(yàn)、已交付項(xiàng)目的物業(yè)區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作的開展和考核考評(píng)工作，組織開展轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；按照市級(jí)有關(guān)部門要求，負(fù)責(zé)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。
（三）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）職責(zé)
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在縣區(qū)物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織轄區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展維修資金使用及續(xù)籌工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或予以撤銷；負(fù)責(zé)完善物業(yè)服務(wù)矛盾調(diào)處機(jī)制，處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛和投訴；負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、解除物業(yè)服務(wù)合同備案工作；在暫時(shí)無(wú)法實(shí)行專業(yè)化管理的無(wú)物業(yè)服務(wù)小區(qū)，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作；把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，形成物業(yè)管理與社區(qū)管理良性互動(dòng)的新機(jī)制。
（四）社區(qū)（居委會(huì)）職責(zé)
協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)規(guī)范運(yùn)作，協(xié)調(diào)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)站工作，指定專人作為小區(qū)物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)員，協(xié)助處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)助解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信記錄、等級(jí)評(píng)定等提出初審意見(jiàn)；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違法建設(shè)等違反物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止并及時(shí)向城市管理等有關(guān)部門報(bào)告；協(xié)助指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理；負(fù)責(zé)代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前或不能正常開展工作期間的職責(zé)。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面履職盡責(zé)，嚴(yán)格履行合同約定職責(zé)；接受縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)；配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，切實(shí)維護(hù)好小區(qū)公共秩序，盡職勸阻、制止服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的違章搭建、擺攤設(shè)點(diǎn)、毀綠種菜、飼養(yǎng)家禽等違法違規(guī)行為，及時(shí)向所屬街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)或相關(guān)職能部門報(bào)告，協(xié)助政府執(zhí)法部門對(duì)違法違規(guī)行為查處到位；依法誠(chéng)信納稅，積極做好物業(yè)服務(wù)小區(qū)文明創(chuàng)建和安全生產(chǎn)工作。
（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）監(jiān)督指導(dǎo)下，嚴(yán)格依照法律、法規(guī)及管理規(guī)定，履行要求業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失等職責(zé)，維護(hù)業(yè)主共同利益和合法權(quán)益；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，配合公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)社會(huì)治安工作，配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。
三、規(guī)范住宅小區(qū)的管理
（一）無(wú)物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)
各縣區(qū)政府具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)老舊小區(qū)的整治改造，解決現(xiàn)有小區(qū)環(huán)境、物業(yè)用房、配套設(shè)施等方面問(wèn)題。整治改造后規(guī)模較大、具備條件的小區(qū)，要通過(guò)招投標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；規(guī)模較小、具備條件的連片小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式，選聘有實(shí)力、有規(guī)模、社會(huì)影響較好、專業(yè)水平較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，并嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》交接驗(yàn)收。由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主樹立有償服務(wù)的理念，逐步將無(wú)物業(yè)服務(wù)小區(qū)管理的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化物業(yè)服務(wù)模式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)整治改造后，不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件小區(qū)的物業(yè)管理工作，采取“財(cái)政補(bǔ)助、公共收益補(bǔ)貼、業(yè)主交費(fèi)”等方式，解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題�？h區(qū)級(jí)財(cái)政每年要安排一定的財(cái)政預(yù)算，補(bǔ)貼物業(yè)管理工作。
（二）有物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)
新建住宅小區(qū)，自然資源、住建、發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)管等部門要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度；縣區(qū)物業(yè)行政主管部門要在新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用前，組織有關(guān)專家、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并加強(qiáng)備案管理，明確開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任；開發(fā)建設(shè)單位要在我市住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定通過(guò)公開招投標(biāo)等方式選聘前物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同期限由雙方結(jié)合實(shí)際約定，并建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位，強(qiáng)化售后服務(wù)，承擔(dān)保修期內(nèi)的物業(yè)保修責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)下，按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)。
市發(fā)改委負(fù)責(zé)牽頭制定出臺(tái)《市區(qū)住宅小區(qū)停車位使用管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，規(guī)范住宅小區(qū)停車位的使用、管理、維護(hù)，解決目前停車位管理收費(fèi)矛盾突出的問(wèn)題。
市住建局要開辟使用維修資金綠色通道，對(duì)突發(fā)事件和快速搶修的工程項(xiàng)目，特事特辦，先進(jìn)行維修，后補(bǔ)辦維修資金使用申請(qǐng)審批有關(guān)手續(xù)，保障小區(qū)住戶正常生活。
四、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管
縣區(qū)物業(yè)行政主管部門要采取實(shí)地檢查、專項(xiàng)復(fù)核、定期清理等措施，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，推行招投標(biāo)制度，淘汰一批服務(wù)不達(dá)標(biāo)、群眾投訴多的物業(yè)企業(yè)，積極扶持信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)物業(yè)管理整體水平不斷提升。
五、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要嚴(yán)格按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的要求，規(guī)范業(yè)主大會(huì)成立程序，具備條件的住宅小區(qū)要及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)。
縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要按照規(guī)定，切實(shí)履行各自職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)行提供有力保障。
六、建立健全工作機(jī)制
（一）物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度�？h區(qū)政府要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)排查處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛。要成立物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛人民調(diào)解組織，建立日常工作機(jī)制。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)依托司法調(diào)解組織，及時(shí)調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛。賦予社區(qū)黨組織對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)先選優(yōu)、榮譽(yù)申報(bào)的評(píng)價(jià)和建議權(quán)，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好調(diào)處和化解工作，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)資金專戶的監(jiān)管，對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，定期公示。
（二）綜合執(zhí)法機(jī)制。建立綜合執(zhí)法聯(lián)席會(huì)議制度，由縣區(qū)政府牽頭，公安、城管執(zhí)法、自然資源和住建、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)管等部門綜合執(zhí)法，處理物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題。對(duì)小區(qū)內(nèi)違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)與用途、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為，由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改，給予警告。
（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，由市發(fā)改委、市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局協(xié)調(diào)建立前期普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，適時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整公布。
（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)保障機(jī)制。各縣區(qū)要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)意識(shí)，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合理費(fèi)用。對(duì)長(zhǎng)期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向人民法院起訴；物業(yè)服務(wù)合同中約定有違約金的，違約金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)需一并繳納。
七、組織領(lǐng)導(dǎo)和措施保障
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任�？h區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，具體負(fù)責(zé)縣區(qū)物業(yè)管理有關(guān)協(xié)調(diào)工作，每半年召開一次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，研究部署和協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的問(wèn)題�？h區(qū)住建（房管）部門要加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、考核和督查力度；縣區(qū)發(fā)改局、民政局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局、公安局及其他行政管理職能部門要密切配合、各司其職、齊抓共管；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，堅(jiān)持主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，落實(shí)責(zé)任，明確目標(biāo)，細(xì)化任務(wù)，定期或不定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的具體問(wèn)題；供水、供電、供暖、供氣、通信等公用企事業(yè)單位，要依法做好相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作，形成合力。
（二）政策支持，激勵(lì)發(fā)展。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，扶持老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，逐步實(shí)現(xiàn)收支平衡。探索制定商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)評(píng)比和評(píng)定辦法，激勵(lì)商住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)水平。
（三）嚴(yán)格督查，考核獎(jiǎng)懲。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的督促檢查，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，把轄區(qū)物業(yè)管理覆蓋率、物業(yè)管理糾紛調(diào)處率和業(yè)主組織備案率作為考核獎(jiǎng)懲的重要內(nèi)容�？h區(qū)政府將相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理工作納入年度綜合目標(biāo)考核，對(duì)相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的履職情況進(jìn)行考核。
（四）加大宣傳，營(yíng)造氛圍。采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理工作的重要意義和相關(guān)政策法規(guī)，引導(dǎo)廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹立購(gòu)買服務(wù)的消費(fèi)觀念，引導(dǎo)廣大市民理解、支持、參與物業(yè)管理，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，形成共有家園、共建共管共享的良好氛圍。
天水市人民政府辦公室
2020年9月21日
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